Erstes Immobilien Projekt läuft an

Es ist soweit, ich habe den Zuschlag für die Wohnung erhalten. Erfreulicher weise konnte ich den Kaufpreis nochmal um 5.000€ drücken auf insgesamt 67.000€. Pläne zum leichten Umbau stehen auch schon fest, es sollen 2 trocken bau Wände eingezogen werden um ein ca 8m² großes 3. Zimmer und ein ca 2m² Abstellraum zu erschaffen. Zusätzlich soll der riesige Balkon optisch aufgewertet werden. Ich denke all diese Investitionen halten sich finanziell in Grenzen und verleihen der Wohnung einen deutlich wertvolleren Schnitt.

Finanzierung

Bleibt die Frage nach der Finanzierung. Der Gesamtpreis inkl. 13% Nebenkosten (Makler, Grundsteuer, Notar etc.) beträgt ca 75.000€. Ich habe bisher kein Baudarlehen unter 50.000€ gefunden, daher ist das (leider) die mindest Summe die ich mir leihen „muss“. Die restlichen 25.000€ erbringe ich durch Eigenleistung.

Das mit Abstand beste Finanzierungsangebot habe ich bisher von der interhyp bekommen. Die interhyp ist keine  Bank sondern lediglich deutschlands größter Kreditvermittler. Diese bietet mir:

  • 50.000€
  • bei 5 Jahre Zinsbindung
  • Volltilgung
  • für einen Zinssatz von 1,9% (1,92% effikt.)
  • 5% Sondertilgung einmalig pro Jahr

Irgendwie ist das Angebot zu gut um war zu sein, daher bin ich noch ein wenig skeptisch. Rechne ich die Sondertilgung fest mit ein dann beträgt meine monatliche Belastung für diesen Kredit 1.111€ (was eine Schnapszahl) und ich wäre bereits in 4 Jahren damit komplett durch. Die Zinsen die ich dann insgesamt gezahlt hätte wären dann bei gerade mal ca. 2.000€. Wie gesagt irgendwie zu schön um war zu sein.

Risikoabschätzung

Rechne ich optimistischer weise mit dem oben genannten Kreditangebot, dann bleibt meine Risikoabschätzung im groben ähnlich. Ich muss die Wohnung für 61.000€ wieder verkaufen dann wäre es in etwa eine „Null-Nummer“ im Vergleich zu meinen aktuellen Mietausgaben. Allerdings verkürzt sich das ganze jetzt von 5 auf 4 Jahre. Also gleiche Rendite in kürzerer Zeit. Alles über den 61.000 ist reiner Bruttogewinn für mich. Hinzu kommt, dass ich dann ab dem 4. Jahr quasi mietfrei wohne. (Nur quasi, weil die Nebenkosten/Hausgeld deutlich höher sind als beim Mieten)

Sonstiges

Meine Entscheidung für die Lage Hattersheim konnte ich noch einmal subjektiv bestätigen. Ich bin zufälliger weise über einen Begehungstermin genau in meinem zukünftigen Stadtteil gestolpert und habe es sogleich genutzt. Zusammen mit der Bürgermeisterin und einem Teil des Stadtrates ging man durch die Straßen des Stadtviertels, während man einige Informationen über vergangene, aktuelle und zukünftige Pläne der Stadt erhalten hat. Der Stadtteil hat einen sehr schlechten Ruf und wird inoffiziell auch als „Kopftuchsiedlung“ bezeichnet. Zwar auf Grund der Historie verständliche aber meiner Meinung nach aktuell völlig zu unrecht.

Die gesamte Siedlung entstand in den 50er um Platz für die vielen ausländischen Arbeiter, Asylanten und Sozialfälle zu schaffen. Bei so einer gewaltigen kulturellen Diskrepanz auf so engen Raum ist es nur natürlich, dass da Spannungen entstehen, jedoch jetzt nach mehr als 50 Jahren sind die Menschen dort weitestgehend eingegliedert und nehmen längst an dem alltäglichen kulturellen Leben der restlichen Stadt teil. Viel mehr noch, sie konnten teile ihrer eigenen Kulturen und Werte in die Stadt integrieren, z.B. findet jährlich ein internationales Genussfest statt, bei dem Gerichte aus den unterschiedlichsten Nationen vorgestellt werden.

Die Menschen dort wirken sehr freundlich und hilfsbereit, diesen Eindruck konnten mir auch andere Besucher die erstmals in diesem Stadtviertel unterwegs waren bestätigen. Und es ziehen auch wieder immer mehr „Urhattersheimer“ wieder in diese Gegend und können auch bisher nur positive Sachen berichten.

Auffällig insgesamt ist, dass die Bürgermeisterin ein relativ klares Ziel verfolgt, sie legt ihren Fokus stark auf Familien und Kinder/Jugendliche, wobei da die Industrie und das Gewerbe ein wenig auf der Strecke bleibt. Dieser Fokus ist wirtschaftlich gesehen natürlich recht negativ für die Stadt und die Stadtkassen sind natürlich leer (wie wohl in jeder anderen Stadt auch :)). Was die Bürgermeisterin bei vielen Mitbürgern sehr unbeliebt macht. Ob ihre Strategie langfristig Früchte trägt, kann nur die Zeit zeigen, ganz so verkehrt finde ich ihre Vision nicht, da es bereits sehr viel Industrie/Gewerbe rund um Hattersheim gibt (Wiesbaden, Mainz, Rüsselsheim, Frankfurt). Und die Anbindungen sind ebenfalls sehr gut, da kann Hattersheim es sich leisten den Fokus auf Familie und Kinder zu setzen.

Zurzeit hat Hattersheim 26.000 Einwohner und es wird aktuell neuer Wohnraum für 2.000 weitere Menschen geschaffen. Die aktuellen Immobilien-Preise sind jetzt schon ordentlich, was mir alles in allem Mut für die Zukunft und mein eigenes erstes Immobilienprojekt gibt.

Wenn ihr gerade auch mit Immobilien liebäugelt, schaut mal ob evtl. in eurem Gebiet auch derartige öffentliche Besichtigungen angeboten werden. Es war jedenfalls sehr hilfreich einfach mal mit Menschen, die da schon ewig Leben, sich zu unterhalten.

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Gedanken dazu …

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