Finanzieller Stand der Wohnung oder wo ist der Haken?

Ich fasse mal den aktuellen Stand der Wohnung zusammen

  • 67.000€ Kaufpreis
  • 4.000€ Markler Gebühr
  • 5.000€ Notar + Grundsteuer
  • 2.300€ Umbauarbeiten
  • 2.200€ Zinsen für Kreditfinanzierung

Macht insgesamt 80.500€

Nachdem ich mich nochmal auf dem aktuellen Immobilienmarkt umgeschaut hatte, bin ich recht optimistisch das die Wohnung aktuell auch die knapp 80.000€ wert ist.

Nun eigentlich sollte ich mich doch nun super freuen. Wenn da nicht mein Bauchgrummeln wäre, dass mir sagt das läuft zu glatt, irgendwo muss doch der Haken sein. Und tatsächlich, langsam offenbart sich der Haken.

Der steckt nämlich im Hausgeld! Bereits beim Kauf erschien mir das Hausgeld ungewöhnlich hoch. 375€ monatlich war bisher der höchste Betrag den ich gesehen hatte. Mein viel zu naiver Gedanke war, wenn das Hausgeld bereits jetzt schon so hoch ist, dann dürfte er in naher Zukunft erstmal nicht noch weiter steigen. Zumal die Rücklagen auch sehr gut aussahen. Weit gefehlt!

Irgendwie hat es die Hausverwaltung geschafft, dass es so aussieht als wäre die Wohngemeinschaft pleite.

2 Vollzeit Hausmeister, eine 400€ Basiskraft, die die Mülltonnen einmal die Woche rausstellt, eine Vollzeit Reinigungsfachkraft wollen ja auch alle bezahlt werden. Nicht falsch verstehen, alle diese Leute machen einen super Job, vor allem die Reinigungsfachkraft ist Spitzenklasse. Nur kann sich jeder denken, dass so ein „Luxus“ Personal nicht umsonst ist. Desweiteren sind wirklich sehr viele kleinere Reparaturen gemacht worden. Die Liste der eingesetzten Handwerker, zusätzlich neben den beiden Hausmeistern, ist recht lang.

Um sich das ganze auch leisten zu können musste ein neuer Wirtschaftsplan her. Der besagt konkret für uns, dass das Hausgeld sich nochmals und rückwirkend für 2015 um 73€ pro Monat erhöht. 448€ monatlich Hausgeld zahlen! Das zahlen andere an Warmmiete! Dazu kommt eine Nachzahlung von 730€ für das aktuelle Jahr 2015 und eine weitere Sonderzahlung mitte 2016 von 642€ für neue Brandschutzmaßnahmen.

Allerdings muss ich eingestehen, die Hausverwaltung hat die Hausgelderhöhung sehr gut verkauft. Im wesentlichen hat sie 3 Tricks angewandt.

  1. Als Hauptgrund für die Erhöhung wurde der verdreifachte Versicherungsbeitrag genannt. Somit hatte der „Pöbel“ einen Schuldigen und es war nicht die Hausverwaltung.
  2. Es wurden 3 verschiedene Beispielrechnungen vorgelegt. Die tatsächlich gewünschte Erhöhung und zwei weitere die noch höher waren. Wenn man nur diese Alternativen hat, entschiedet man sich natürlich für die günstigste und wirklich Nachkontrollieren kann es sowieso niemand. Interessant fand ich nur, dass bevor überhaupt ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, bereits die Bitte kam, den Betrag der in Vorschlag 1 genannte wurde, an die Hausverwaltung zu zahlen.
  3. Nach 5 Stunden Vollversammlung waren alle bereits total müde und überfordert. Die meisten hätten für alles mit JA gestimmt wenn sie dafür endlich nach Hause gehen konnten. Zu dem Zeitpunkt war es ein leichtes für die Hausverwaltung Stimmen einzusammeln.

Die Vollversammlung selbst ist leider ziemlich genau so verlaufen wie ich es mir vorgestellt hatte. Nur ca. 55% der Eigentümer waren überhaupt anwesend. Immerhin über die Hälfte somit waren wir Beschlussfähig.

Der Großteil der Anwesenden war leider recht klischeehaft ein typischer „RTL Zuschauer“. So böse das auch klingen mag, es war aber deutlich daran zu merken, dass es kaum sachliche Debatten gab, es wurde immer gleich emotional und oft auch vom tatsächlichen Thema entfernt.

Ein Beispiel:
Ein Eigentümer wollte wissen wie der recht hohe Betrag für die Gebäudereinigung zustande gekommen ist. Wenn er den Betrag runter bricht auf seine Wohnung, dann würde es bedeuten das er 70€ im Monat nur dafür zahlt das jemand einmal die Woche sein kurzes Stück Flur wischt. Für 70€ würde er es auch selbst machen. Doch anstatt ihm eine sachliche Antwort zu geben oder überhaupt zu versuchen seiner Beispiel Rechnung zu folgen bekam er aus dem Publikum so Sprüche wie „Sie brauchen sich gar nicht so aufzuregen, Sie mit ihren zwei Hunden verursachen sowieso den meisten Dreck“. Nach so einer Reaktion war für mich klar, dass man hier eh keine Chance mehr hat sachlich zu diskutieren.

Allerdings hatte ich selbst ein paar Fragen an die Hausverwaltung. Der Grund warum sich die Versicherungsprämie verdreifacht hat, war wohl, dass die aktuelle Gebäudeversicherung uns gekündigt hat, weil es letztes Jahr zu viele Schadensfälle gab. Fast alle hatten was mit einem Wasserschaden zu tun. Auf meine Frage hin, dass wenn es so viele Wasserschäden gab und da soviel repariert wurde, müsste unser Leitungssystem ja so gut wie neu sein, bekam ich keine wirklich direkte Antwort. Zwischen den Zeilen habe ich verstanden, dass das gesamte Wassersystem recht marode ist aber eine Erneuerung ist viel zu teuer, also wird lediglich Symptom Bekämpfung betrieben. Alle weiteren Wasserschäden werden auch weiterhin von der neuen Gebäudeversicherung behandelt. Und es wird also erst was gemacht wenn bereits ein Schaden entstanden ist.

Zu Beginn der Vollversammlung hat die Hausverwaltung ein wenig damit geprahlt wo sie denn überall geschafft hat Kosten zu sparen. Als ich nachfragte wo denn die Einsparungen blieben, wenn wir so viel gespart haben, dürfte die Hausgelderhöhung ja nicht so gewaltig ausfallen. Da bekam ich auch nur ausweichende Antworten von wegen, dass ja andere neue Kostenpunkte entstanden sind und das es gar nicht soviel eingespart wurde wie man denkt etc.

Alles in Allem war die Vollversammlung ziemlich enttäuschend aber auch irgendwie so zu erwarten.

Daher hatte ich mir nochmal die Mühe gemacht meine damalige Rechnung von meinem „Break-Even-Point“ von „kaufen oder mieten?“ zu wiederholen. Dazu habe ich mir die ganz aktuellen Mietpreise für unsere vorherige Wohnung in Frankfurt angeschaut und habe den neuen erhöhten Hausgeldbeitrag gegengerechnet. Überraschenderweise hat sich da nichts verändert. Bzw. zwar hat sich das Hausgeld erhöht aber der aktuelle Mietspiegel in und um Frankfurt hat sich ebenfalls nochmals sehr stark erhöht, sogar mehr als das Hausgeld. So gesehen bin ich sogar ein wenig mehr ins Plus gerutscht. Konkret heißt es: ich muss diese Wohnung für ca. 63.000€ wieder verkaufen so dass ich bei Null rauskomme. Alles darüber ist ein Gewinn für mich, im Vergleich dazu wenn ich weiter zur Miete wohnen geblieben wäre. Da ich meine Wohnung aktuell bei einem Wert von ca. 80.000€ sehe ist noch alles im grünen Bereich.

Natürlich ist das ein wenig schön Rechnerei aber irgendwie muss man sich ja auch motivieren :)

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Ein Gedanke zu “Finanzieller Stand der Wohnung oder wo ist der Haken?

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